【合规】抵押权预告登记的法律效力

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【合规】抵押权预告登记的法律效力

2024年06月20日开云

　　一法律效力

　　1.预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后发生的与该请求权内容相同的不动物权的处分行为，具有对抗效力。立法机关的立法理由为预告登记的功能是限制房地开发商等债人处分其权利，以保障债权人将实现债权。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

　　2.预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为次抵押权，其效力弱于抵押保证质押留置定金等担保物权，但优于债权。理由为

　　一是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;

　　二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。即期房及其附着的土地是具有财价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财;

　　三是根据房屋登记办法的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。

　　3.预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖，债权行为的成立和不动的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为衡不动交易各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不生优先受偿的效力。

　　4抵押权预告登记的目的仅是为了保障将能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。

　　二法律依据

　　民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动物权的协议，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动的，不发生物权效力。

　　依照本条规定，不仅所有权可以申请预告登记，包括抵押权在内的其他物权亦可进行预告登记。

　　民法典第三百九十四条规定，为担保债的履行，债人或者第三人不转移财的占有，将该财抵押给债权人的，债人不履行到期债或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财优先受偿。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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